Help, de buurman heeft de weg geblokkeerd!

Je woont al jarenlang met veel plezier in een woning met een mooie tuin. Het perceel achter jouw perceel is ook eigendom van jou. Omdat beide percelen door een slootje worden onderbroken, heb je met de auto vanaf de openbare weg slechts toegang tot jouw achterste perceel via de oprit van de buren. Sinds jaar en dag gebruik je die oprit en is er geen vuiltje aan de lucht.

Maar dan wordt door de buren de toegang tot jouw achterste perceel van de een op andere dag afgesloten door het plaatsen van een schutting.

Mag dat zomaar? Feit is dat er een oplossing moet komen. Jij hebt immers nu een probleem. Sinds de plaatsing van die schutting kun je niet meer met een auto op jouw achterste perceel komen. Kun je je beroepen op erfdienstbaarheid van weg?

Wat is erfdienstbaarheid van weg?

Volgens de wet is een erfdienstbaarheid een last, waarmee een onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) is bezwaard.

Als je eigenaar bent van het heersende erf mag je bij erfdienstbaarheid van weg dus gebruik maken van de weg op het dienende erf. Het kan zijn dat je er een vergoeding voor moet betalen, maar ook dat is niet altijd het geval. Dat ligt aan de afspraken die onderling zijn gemaakt en vastgelegd. Als er een vergoeding moet worden betaald, dan wordt dat ‘retributie’ genoemd.

In de praktijk zal het vaak gaan om twee erven die naast elkaar liggen, maar dat is niet noodzakelijk.

Hoe ontstaat erfdienstbaarheid van weg?

Op verschillende manieren kan een erfdienstbaarheid van weg ontstaan:

• Door vestiging. Dat betekent dat de notaris een vestigingsakte opstelt waarin de erfdienstbaarheid is geregeld. De inhoud en de uitvoering van de erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte. Daarbij is het voor de rechter bij geschillen altijd van belang wat de bedoeling is geweest van de gemaakte afspraken voor partijen. Ook wordt bij een geschil over de erfdienstbaarheid gekeken naar de redelijkheid en billijkheid van de manier waarop de erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend. Uitgangspunt is dat de eigenaar van het heersende erf ongestoord gebruik moet kunnen maken van de erfdienstbaarheid zoals is vastgelegd en dat de eigenaar van het dienende erf zo weinig mogelijk overlast wordt bezorgd bij de uitoefening daarvan.

• Door verjaring. Als je de weg al meer dan tien jaar onafgebroken gebruikt én je bent al die jaren terecht in goed vertrouwen ervan uitgegaan dat er een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd, dan kun je een beroep doen op verjaring. Stel bijvoorbeeld dat de notaris een fout heeft gemaakt waardoor de vestiging van erfdienstbaarheid van weg nooit tot stand is gekomen, dan hoef jij daarvoor niet te boeten en kun je na tien jaar met succes een beroep doen op verjaring. Maar als de goede trouw ontbreekt, dan geldt een verjaringstermijn van twintig jaar. In de praktijk ontbreekt goede trouw vaak. Als een erfdienstbaarheid niet via een notaris is gevestigd, dan geldt meestal een verjaringstermijn van 20 jaren.

• Door bestemming. Tegenwoordig is het niet meer mogelijk dat erfdienstbaarheid van weg door bestemming ontstaat. Toch noemen we het hier wel, omdat een door bestemming gevestigde erfdienstbaarheid nog altijd zijn werking kan hebben. Waar gaat het dan om? Bij erfdienstbaarheid door bestemming is er sprake van de situatie dat twee percelen oorspronkelijk één perceel zijn geweest. Bij overdracht van een van beide erven moet dan een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid zijn ontstaan.

Verleggingsrecht

De eigenaar van het dienende erf mag een ander gedeelte van zijn erf aanwijzen voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid. Let op! Het moet wel gaan om een gedeelte van hetzelfde erf, dus niet om een (gedeelte van een) ander erf.

Voorwaarde voor verlegging is dat de eigenaar van het heersende erf er niet op achteruit gaat in zijn genot. Het zou kunnen zijn dat door deze verplaatsing kosten gemaakt moeten worden. Het spreekt voor zich dat die kosten dan voor rekening van de eigenaar van het dienende erf komen. Hij wilde immers zelf die verplaatsing. Ben je in een dergelijke situatie eigenaar van het heersende erf, dan heb je in beginsel de verplaatsing te dulden. Maar als dit een twistpunt wordt, moet de eigenaar van het dienende erf in de rechtszaal bewijzen dat er geen sprake is van vermindering van genot. Overigens moet een beroep op vermindering van genot wel redelijk zijn. En dat hangt weer samen met de omstandigheden van het geval.

Opheffing eisen

In de praktijk is het niet gemakkelijk om door de rechter een erfdienstbaarheid van weg op te laten heffen. Er ligt een hoge drempel, ook al doe je een beroep op het ontbreken van een redelijk belang. Daarvan is in de praktijk niet snel sprake, zo volgt uit de rechtspraak.

Beroep op erfdienstbaarheid van weg?

Om terug te komen op de vraag aan het begin van deze blog of in een dergelijk geval een beroep gedaan kan worden op erfdienstbaarheid van weg: dat ligt er maar net aan. Is de erfdienstbaarheid vastgelegd? Zo nee, is er dan misschien sprake van verjaring of bestemming?

Mocht sprake zijn van erfdienstbaarheid van weg, dan mag de eigenaar van het dienende erf de toegang niet zomaar afsluiten met een schutting. Eventueel zou hij wel een slagboom of een hek mogen plaatsen, maar dan moet hij er wel voor zorgen dat de eigenaar van het heersende erf een onbelemmerde toegang houdt. Anders kan de erfdienstbaarheid niet uitgeoefend worden en dat kan onrechtmatig zijn.

Meer weten? Of heeft u een vraag? Bel of mail vrijblijvend met ATRIUM advocaten: info@atriumadvocaten.nl of 0591-714727. We zijn werkzaam in heel Nederland.