Een kleiner huurpand dan gedacht, wat nu?

Je bent al een tijdje op zoek naar een bedrijfsruimte. Op een mooie locatie in het centrum vind je een geschikt leegstaand huurpand. Enthousiast benader je de verhuurder om aan te geven dat je interesse hebt in het huren van dat pand. Een aantal weken later en drie bezichtigingen verder teken je de huurovereenkomst.

In de huurovereenkomst staat nauwkeurig omschreven dat het door jou gehuurde bedrijfspand bestaat uit 2.864 m2. In het begin heb je voor je gevoel voldoende ruimte, maar na drie jaar begint het bedrijfspand te voelen als een net te krappe jas waarvan je de rits nauwelijks nog kan sluiten. Je begrijpt het niet, want op papier zou er voor de inventaris toch voldoende ruimte moeten zijn. Daarom laat je op eigen kosten een meting verrichten. En wat blijkt? Het door jou gehuurde bedrijfspand bestaat feitelijk uit 2107 m2. En dat terwijl in de huurovereenkomst – je leest het voor de zekerheid nog even na – toch echt 2.864 m2 staat beschreven. Je komt dus een dikke 750 m2 tekort!

Inmiddels is het al wel vier jaar geleden dat je de huurovereenkomst hebt ondertekend, maar is hier juridisch nog iets aan te doen? Heb je in die vier jaren niet teveel huur betaald? En zo ja, kun je dan het teveel betaalde terugvorderen? Of kun je een beroep doen op dwaling, omdat de verhuurder jou bij het sluiten van de overeenkomst onjuist heeft geïnformeerd? Is de vermelding van de oppervlakte van de bedrijfsruimte in de huurovereenkomst allesbepalend? Of gaat het daarbij alleen maar om een informatieve mededeling, waar geen rechten aan ontleend kunnen worden? Allerlei vragen die heel begrijpelijk zijn.

Maar hoe zit het nu juridisch?

Waar is de huurprijs op gebaseerd?
Bepalend is de vraag of in de overeenkomst de huurprijs is gebaseerd op het aantal vierkante meters. Dat moet blijken uit de formulering in de overeenkomst. Als dit niet het geval is, kan later geen beroep worden gedaan op onverschuldigde betaling bij een ten nadele van de huurder afwijkend aantal vierkante meters.

Een beroep op dwaling
Ook een beroep op dwaling zal in dit geval stranden. Als huurder heb je het pand immers meer dan eens bezocht en de bruikbaarheid daarvan voor jouw activiteiten voldoende kunnen inschatten, voordat de huurovereenkomst werd getekend. Bij een beroep op dwaling moet je als huurder concrete feiten of omstandigheden naar voren kunnen brengen die aantonen dat je de huurovereenkomst niet zou hebben getekend als je op de hoogte zou zijn geweest van het feitelijke aantal vierkante meters.

Een gebrek
Zou je als huurder in deze situatie kunnen stellen dat er sprake is van een gebrek? Helaas. Dat is niet mogelijk. Volgens de wet zou een gebrek namelijk een staat of eigenschap van het gehuurde bedrijfspand moeten zijn, waardoor de bedrijfsruimte aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat je als huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De belangrijke vraag is dus of het gehuurde bedrijfspand jou in de praktijk vier jaar lang het te verwachten genot heeft verschaft. Als vast komt te staan dat het jou bij het aangaan van de overeenkomst niet te doen was om het exacte aantal vierkante meters, dan heeft deze bedrijfsruimte jou het genot verschaft wat je daarvan mocht verwachten. Dit geldt des te meer in het licht van de bezichtigingen die hebben plaatsgevonden voordat de overeenkomst werd getekend. Daarom is er geen sprake van een gebrek. En nu er geen sprake is van een gebrek, is er juridisch ook geen sprake van vermindering van de huurprijs op basis van een gebrek.

Wanprestatie misschien?
Nee, ook is er in deze situatie geen sprake van wanprestatie van de kant van de verhuurder. Naast de letterlijke tekst van een overeenkomst wordt altijd rekening gehouden met de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mogen toekennen. Ook wordt rekening gehouden met datgene wat van elkaar verwacht mocht worden in de gegeven omstandigheden. Als er zelfs meerdere bezichtigingen hebben plaatsgevonden voordat de huurovereenkomst werd getekend, dan heb je als huurder voldoende duidelijk kunnen krijgen wat je concreet gaat huren. Van wanprestatie kan hier dus geen sprake zijn als uit een veel latere meting blijkt dat het aantal vierkante meters minder is dan het in de huurovereenkomst genoemde aantal.

Een goede les…
In dit geval staat de huurder dus met lege handen, tenzij uit de huurovereenkomst expliciet zou blijken dat de huurprijs is gebaseerd op het aantal vierkante meters.

Hoe kun je als huurder dit soort problemen voorkomen? Een paar tips:

– Zorg dat je het te huren pand voldoende zorgvuldig kunt bezichtigen voordat je de overeenkomst tekent.

– Let goed op de formuleringen in de huurovereenkomst. Wil je de huurprijs baseren op het aantal vierkante meters? Zorg dan dat dit expliciet in de overeenkomst wordt beschreven.

– Als het aantal vierkante meters voor jouw bedrijfsvoering van essentieel belang is, zorg er dan voor dat je hier duidelijkheid over hebt voordat je de huurovereenkomst tekent. Als je immers pas na vier jaar een meting laat verrichten en gaat klagen over te weinig vierkante meters, zal de rechter jouw belang in twijfel kunnen trekken.

Meer weten? Of heeft u een vraag? Bel of mail vrijblijvend met ATRIUM advocaten: info@atriumadvocaten.nl of 0591-714727. We zijn werkzaam in heel Nederland.