Mededelingsplicht bij verkoop woning (deel 2 van 2)

Deze blog is het vervolg op het eerste deel over de mededelingsplicht bij verkoop van een woning. Wat de verkopende partij moet meedelen, wanneer de mededelingsplicht is geschonden en waar ligt de grens van het wel of niet meedelen.

Niet elke onvolkomenheid

De verkoper is niet verplicht om elke onvolkomenheid aan een woning of perceel mee te delen aan de koper. Maar een onjuiste mededeling, zoals is gedaan in het voorbeeld uit het eerste deel van deze tweedelige blog, kan je duur komen te staan. Volgens de wet moet een afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoorden.

Wat mocht de koper verwachten?

De belangrijke vraag is dus wat de koper mocht verwachten? Het is wettelijk geregeld dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt (non-conformiteit) indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Als bijvoorbeeld in de koopovereenkomst is vastgelegd dat de aansprakelijkheid voor aanwezige asbest uitdrukkelijk is uitgesloten en de koper op de hoogte is of had kunnen zijn van de nog aanwezige asbest, dan kun je als koper nadien geen beroep meer doen op non-conformiteit omdat asbest aanwezig is. Tenzij door de verkopende partij tegen beter weten in de onjuiste mededeling is gedaan dat de grond niet verontreinigd is, waar de koper redelijkerwijze op mocht vertrouwen.

Normaal gebruik

De mededelingsplicht komt pas in zicht als een beroep wordt gedaan op de onderzoeksplicht van de koper. Daar ligt juridisch dus het uitgangspunt: is er voor de koper aanleiding om te twijfelen aan het normale gebruik van het perceel of de woning? Dan zijn er vervolgens twee mogelijkheden: de verkoper heeft de mededelingsplicht geschonden óf niet geschonden. Het schenden van de mededelingsplicht betekent niet altijd dat meteen sprake is van aansprakelijkheid. Als de koper zelf het gebrek al kende of als het gebrek geen non-conformiteit oplevert is de verkoper niet aansprakelijk. Het niet schenden van de mededelingsplicht betekent ook niet altijd dat geen sprake is van aansprakelijkheid van de verkoper. Als de woning, ook bij het niet schenden van de mededelingsplicht, niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn, kan toch sprake zijn van aansprakelijkheid van de verkoper.

Omstandigheden van het geval

Niet elke onvolkomenheid hoeft meegedeeld te worden aan de koper, maar waar ligt de grens? Wat moet de verkopende partij meedelen? Uit de rechtspraak volgt dat het antwoord op deze vraag sterk afhangt van de omstandigheden van het geval en de in het verkeer geldende opvattingen. Over het algemeen geldt deze vuistregel: alles wat voor de kopende partij van wezenlijk belang is, althans voor zover dit bij de verkoper voldoende kenbaar is of had moeten zijn, moet aan de koper meegedeeld worden. Let wel, in een koopovereenkomst kunnen hierover andere afspraken gemaakt worden en aansprakelijkheden uitdrukkelijk worden uitgesloten.

Tips voor de verkopende partij

• Stel jezelf de vraag: wat is van wezenlijk belang voor de kopende partij om te weten over de te verkopen zaak? Deel het antwoord op deze vraag met de kopende partij.
• Doe in woord en geschrift geen onjuiste mededeling over de woning of het perceel waarop de woning staat.
• Let goed op wat je vastlegt in het koopcontract.

Tips voor de kopende partij

• Onderzoek de woning en het perceel zo goed mogelijk en stel daarbij aan de verkopende partij alle vragen die bij je opkomen.
• Indien rapporten over de onroerende zaak voorhanden zijn, vraag ze op.
• Let goed op wat je vastlegt in het koopcontract.

Meer tips nodig? Of wil je juridische hulp? Bel of mail vrijblijvend met ATRIUM advocaten: info@atriumadvocaten.nl of 0591-714727. We zijn werkzaam in heel Nederland.