Mededelingsplicht bij verkoop woning (deel 1 van 2)

Je bent op zoek naar een woning. Recent heb je jouw oog laten vallen op een prachtige woning die te koop wordt aangeboden. Na meerdere bezichtigingen en gesprekken met de makelaar over alle ins en outs van de woning en het perceel waarop de woning staat, ontvang je het koopcontract. Nadrukkelijk heb je navraag gedaan naar eventuele gebreken. In de vragenlijst is op de vraag ‘Is de grond voor zover bekend verontreinigd?’ door de verkopers het antwoord ‘nee’ gegeven. Je gaat er dus vanuit dat er geen sprake is van asbestverontreiniging in het perceel van jouw nieuwe woning. De handgeschreven notitie bij de vragenlijst waarin de verkoper aangeeft dat asbest gesaneerd is en een onderzoeksrapport aanwezig is, neem je voor kennisgeving aan. De koopovereenkomst wordt ondertekend en jij bent nu de gelukkige eigenaar geworden. Eind goed al goed. Of toch niet?

Asbest aanwezig

Pas na het sluiten van de koopovereenkomst krijg je van de verkopers het saneringsrapport overhandigd. Het perceel blijkt in het verleden inderdaad verontreinigd te zijn geweest met asbest. Daarom hebben saneringswerkzaamheden plaatsgevonden. Maar dan doe je een onaangename ontdekking. Uit het rapport blijkt dat op een deel van het perceel geen saneringswerkzaamheden zijn uitgevoerd, op verzoek van de toenmalige eigenaar van de woning van wie jij nu de woning hebt gekocht. Dat betekent dat jouw net aangekochte perceel deels nog verontreinigd is. De verkoper heeft daarvan geweten. Waarom heeft de verkoper dat niet meegedeeld? Nu zit jij met extra kosten opgezadeld voor sanering en voor een (deels) nieuwe tuininrichting om een normaal gebruik van de tuin te kunnen realiseren. Wie moet voor deze kosten opdraaien: de verkoper of toch de koper? Immers, jij hebt als koper ervoor gekozen om het onderzoeksrapport voor kennisgeving aan te nemen in plaats van dit rapport op te vragen.

Aansprakelijk na schending mededelingsplicht

In deze zaak, die recent aanhangig werd gemaakt bij de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2022:488), oordeelde de rechter dat de mededelingsplicht van de verkoper is geschonden en dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. De verkoper zal in dit geval de schade, die voortvloeit uit deze tekortkoming, moeten vergoeden.

Vermindering van de schadevergoeding

De verplichting tot schadevergoeding kan overigens in bepaalde situaties door de rechter verminderd worden vanwege gebrek aan onderzoek door de koper. Ook heeft schending van de mededelingsplicht niet altijd tot gevolg dat de verkoper aansprakelijk is. Zo is het mogelijk dat de verkoper niet aansprakelijk is als de koper bijvoorbeeld op de hoogte was van een gebrek, ook al heeft de verkoper dat gebrek niet meegedeeld. In dergelijke situaties zullen in de rechtbank de omstandigheden van het geval de doorslag geven.

Maar wanneer wordt de mededelingsplicht nu eigenlijk geschonden? Wat moet de verkopende partij meedelen? En waar ligt daarbij de grens? Daarover meer in het tweede deel van deze tweedelige blog over de mededelingsplicht bij de verkoop van een woning.

Heb je een vraag hierover? Of heb je juridische hulp nodig? Bel of mail vrijblijvend met ATRIUM advocaten: info@atriumadvocaten.nl of 0591-714727. We zijn werkzaam in heel Nederland.